Процедура покупки недвижимости во Франции

Физическое или юридическое лицо любой страны мира, может приобрести недвижимость во Франции. Во Франции покупатель недвижимости — иностранец получает статус иностранного резидента. Предъявив документы на недвижимость в посольстве, он может получить многократную визу. В случае владения купленной недвижимостью более шести месяцев в году у собственника есть возможность получить вид на жительство.

Главным отличием процедуры оформления покупки во Франции или Монако от аналогичной процедуры в России - это абсолютная безопасность. Во Франции и Монако сделку оформляет нотариус, он-же получает полностью всю сумму и рассчитывается с продавцом. Так-же нотариус проверяет чистоту сделки и объект покупки на наличие проблем, например использовался ли асбест при строительстве или могут-ли быть неуказанные наследники объекта. То-есть, покупателю не нужно бегать и выяснять эти вопросы самостоятельно или опасаться какого-либо мошенничества. В России-же покупка недвижимости является по сути лотореей и ни одна сторона, кроме покупателя не несет никакой ответственности.

Процедура приобретения права собственности на недвижимость:
1. Первым шагом юридического оформления покупки недвижимости во Франции является официальное соглашение между продавцом и покупателем, которое называется Compromis de Vente или Promesse de Vente. Это соглашение должно быть подписано обеими сторонами. При его подписании покупатель выплачивает задаток, который составляет минимум 10 % от стоимости приобретаемой недвижимости и который будет помещен на специальный банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся суммы или аннулирования сделки.
2. В договоре описываются условия продажи, цена объекта, возможные кредиты и прочее. На этом этапе выбранный объект недвижимости будет закреплен за покупателем, то есть будет снят с рекламы на продажу. Задаток может быть возвращен, если покупатель откажется от покупки недвижимости в установленный законом срок — семь дней. После этого срока договор может быть аннулирован, если явно не выполняется одно из его условий. То есть покупатель теряет задаток, если он отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.
3. После подписания вышеуказанного документа следует период в 30-90 дней, в течение которого должно быть произведено изучение недвижимости с целью выявления юридической чистоты сделки и всевозможных недоделок в недвижимости и их устранения. В этот же период времени покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки. Эту проверку и другие меры действующего соглашения проводит нотариус.
4. Нотариус во Франции действует не в интересах какой-либо из сторон сделки, а является официальным лицом, представляющим интересы государства. Его задачей является подтверждение того, что сделка будет совершена чисто, в соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, через его банковский счет проходит сделки и взаиморасчеты по сделке.
Нотариус – независимое лицо, он проверяет все документы, которые предоставляет продавец, объявляет в коммунне о продаже объекта, проверяет наличие наследников...
Его задача - предоставить покупателю полную и достоверную информацию. Через нотариуса производятся все платежи, он участвует в оформлении ипотечного кредита для покупателя.
Первоочередное право выбора нотариуса – у покупателя, в случае, когда у иностранцев нет своего нотариуса, прибегают к нотариусу продавца либо обращаются к нотариусу, имеющему опыт работы с иностранцами.
На сделку обязательно должен присутствовать лицензированный переводчик, зарегистрированный в местной торговой палате.
Иногда нотариус может выступать в роли агента недвижимости (если это входит в перечень его услуг). «Агентские» оплачиваются отдельно, в целом же на услуги по оформлении сделок с недвижимостью установлены общие для всех нотариусов тарифы (около 1% от стоимости сделки, или около 7% со всеми платежами, связанными с регистрацией права собственности при покупке жилья на вторичном рынке).
По закону услуги агента не должны превышать 4% от стоимости недвижимости и обычно включаются в объявленную цену.
5. Предварительный договор
После того как объект выбран, покупатель делает продавцу письменное предложение, стороны ведут торг и, когда договариваются об условиях, подписывают предварительное соглашение - compromis de vente.
Задаток в размере 10% от стоимости недвижимости вносится либо до подписания предварительного соглашения, либо после, но не позднее семи банковских дней с момента его подписания, затем compromis de vente заверяется у нотариуса.
В compromis de vente указываются характеристики объекта, цена, необходимость ипотечного кредита, а также размер задатка.
Когда задаток поступает на счет нотариуса, объект снимается с продажи. В течение семи дней покупатель может отказаться от сделки и полностью вернуть залог. При отказе от покупки более чем через неделю залог не возвращается.
6. Перед подписанием окончательного договора
Французские банки для открытия счета обычно требуют информацию о выбранном объекте, поэтому открыть счет и получить налоговый номер покупатель может только после подписания предварительного договора.
При покупке недвижимости на вторичном рынке нотариус и агент изучают объект, его физическое состояние и юридическую чистоту в течение 60 дней. Этот срок требуется для публичного объявления о продаже объекта - для того, чтобы возможные наследники успели предъявить права на жилье. Этого же времени обычно хватает на сбор всех справок и документов, за исключением ипотечного договора.
Проблемы могут быть связаны с незаконной перепланировкой (особенно в исторических зданиях), присоединением общих помещений или земельных участков, наличием ранее неизвестных собственников жилья, арендаторов, юридическими обременениями, формой собственности. Приобретая исторический объект – например, апартаменты в парижском здании «с историей», следует обратить внимание не только на возможные ограничения, касающиеся перепланировки, отделки и установки оборудования, но и на техническое состояние недвижимости. Может быть, для этого понадобится обратиться к специалисту.
Одновременно покупатель договаривается с банком об ипотечном кредите. В первом квартале 2011 г. ставки во французских банках находились на уровне 3-4,2% годовых.
7. Окончательный договор
Когда все проверки произведены, покупатель ознакомился с их результатами и договорился о банковском финансировании, он должен перевести на счет нотариуса деньги на уплату регистрационных налогов и, если ипотека или рассрочка не требуется, оставшуюся сумму за покупку объекта.
В офисе нотариуса стороны подписывают окончательный договор купли-продажи - acte de vente. В нем указываются данные сторон, адрес и характеристики объекта, наличие мебели и оборудования, условия и сроки платежей (если покупатель приобретает жилье в рассрочку). Если привлекается банковское финансирование, то кредитный договор становится частью договора купли-продажи.
Покупатель получает ключи, после чего остаток суммы переходит со счета нотариуса на счет продавца.
Нотариус платит налоги, связанные с передачей права собственности, регистрирует сделку в Палате регистрации земельной собственности - Bureau de Conservation des Hypotheques. В качестве дополнительной услуги нотариус может проконтролировать страхование объекта. Страховка, однако, не является обязательным условием владения недвижимостью.
В Палате регистрации земельной собственности нотариус получает свидетельство права на собственность - titre de propriete. Оно хранится в архиве нотариуса, а новый владелец получает заверенную копию.
8. C 1 января 2007 г. при проведении каждой сделки купли-продажи недвижимости должна проводиться полная диагностика на метраж, термитов, асбест и энергоизоляцию. Соответствующие документы выписываются специальными экспертами, и стоимость их работы входит в стоимость объекта.

Расходы и сборы
1. Taxes et droits de l'enre gistrement — государственные взносы и регистрационные налоги, составляющие приблизительно 8 % (вторичное жилье) и 3 % (новостройка) от стоимости недвижимости (сюда входит и гонорар нотариуса), которые платятся в момент подписания окончательного договора.
2. Комиссионные агентства — 5 % плюс НДС.
3. Сharges de copropriete — коммунальные услуги. Подобный расход может составлять
от 50 до 150 евро в месяц.
4. Taxe d ' habitation — налог с жилища.
5. Taxe fonciere — земельный налог.
6. Impo t de solidarite sur la fortune — налог на состояние: касается физических лиц, владеющих движимым и недвижимым имуществом на территории Франции, стоимость которого превышает 700 000 евро.